谭坝村万亩现代农业产业园一角。 曾佐然 摄
国土资源部巡视员董祚继调研泸县农村土地制度改革试点工作。苏永海摄
退出宅基地后集中建设的田坝新村。 曾佐然 摄
泸县农村土地制度改革三项试点试出经验
张蕾 曾佐然
“宅基地改革的四项内容基本完成，土地三项试点推动了现代农业的发展和新型村庄的形成，改革试点成效逐步显现。希望泸县在基础性工作方面进一步加强，并上升到政策和法律层面，做好经验的提炼和总结。”4月13日，国土资源部巡视员董祚继调研泸县农村土地制度改革试点工作，实地参观了玉蟾村正在建设的安康公寓和谭坝村万亩现代农业产业园后要求。
4月3日至4日，中国人民大学教授刘守英率队调研泸县农村土地制度改革工作时说，作为全国33个土地制度改革试点县（市、区）之一，泸县的农村宅基地制度改革工作代表了中西部地区、传统农业区未来村庄变革的方向，也代表了未来农民的走向，为农村的变革、农业的转型、乡村的现代化提供了非常扎实的制度设计，为全国的宅基地改革顶层设计提供了非常有力的案例依据。
2015年3月，泸县被国务院确定为全国33个土地制度改革试点县（市、区）之一，开展农村宅基地制度改革试点，2016年9月，新增农村土地征收、集体经营性建设用地入市两项试点，统筹推进农村土地制度改革三项试点。
试点工作以来，泸县始终坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损”四条底线，着力政策和制度创新，提出了“法定无偿、节约有奖、超占有偿、退出补偿”和“规划引领、总量管控、有偿调剂、村民自治”的宅基地使用制度和管理制度，宅基地的取得、使用、退出、管理四项内容基本完成并向纵深突破，以宅基地退出节余指标的流转使用撬动集体经营性建设用地调整入市，农村土地制度三项试点推动了现代农业三产融合发展和新型村庄的形成，涌现了天兴镇田坝村、玉蟾街道龙华村、方洞镇薛湾村、嘉明镇狮子村等32个省级四好新村。
有偿退出 贫困户住上好房子
省级四好新村狮子村的易地扶贫搬迁安置点，3幢崭新的青瓦白墙楼房呈对称状，“安康公寓”四个红色大字特别吸引眼球。
“给老伴看病的钱都不够，不要说修房子了。能住进了政府修建的安康公寓，沾了宅基地有偿退出的光。”入驻安康公寓的谢荣新高兴地介绍，他的妻子瘫痪多年，生活较为困难。
像谢荣新一样住进安康公寓的贫困户有37户。嘉明镇政府投资450万元集中建设农民安康公寓和文化广场，提供给退出了宅基地的孤寡老人、失独老年夫妇居住，周边还配套建有蔬菜基地、食用菌基地和扶贫生产大棚等，让有劳动能力的村民，还可以长效脱贫，实现了退出宅基地、住上好房子、过上好日子的目标。
为了让村民住上好房子，泸县将宅基地制度改革与幸福美丽新村建设、新型城镇化、地灾搬迁、易地扶贫搬迁、农村危房改造、文化旅游等工作整合，建立不同区域和户有所居的多种住房保障实现形式，改善村民的生产生活条件。2016年，泸县总投资1.2亿余元建设165个安置点，882户2087名建档立卡贫困户易地搬迁进新家，全县13658户40274人精准脱贫户达到脱贫摘帽标准。全县投入基础设施建设资金1.6亿元，建设新村聚居点20个，集中居住2200余户7000余人。
资产变资金 村民过上好日子
“我非常满意，感谢政府的这个好政策。如果没有这个政策，旧房子一年垮一点，一分钱不值。”田坝村一组村民朱瑞福领到35203.6元“有偿退出”补偿金兴奋地说。
“我们村向农民宣传宅基地改革政策后，农民自愿退出闲置的宅基地热情非常高。”田坝村村支书颜祥光介绍，“我们把农民退出的宅基地通过整理流转后，建立了生猪养殖、无花果种植基地，村民在这里打工还可以增加收入。”
目前，田坝村签订退出宅基地协议农户268户759人，2016年已完成退出复垦125户面积113.36亩，通过县政府验收后获得收购资金1127.5万元，对退出农户补偿后，村集体实现收益384万元。
在有偿退出方面，泸县建立进城购房、中心村建房、退出空闲宅基地等多元化的宅基地退出路径和房屋残值补偿、宅基地补偿、进城购房补助、社保补助、就业培训等多元化补偿安置套餐，引导农户自愿退出宅基地，盘活农村闲置资产，更有效地保护耕地。节余指标县域内有偿流转使用，促进县域经济发展，增加农民财产性收入。目前，全县已经签订拆除复垦协议1万余份，完成拆除复垦4000亩。
“用住房财产抵押贷款利息低，放款快，实实在在解决了我目前资金短缺的难题。”龙华村四组村民何学富用他的住房抵押获得首笔农民住房财产权抵押贷款58万元时说，“这在过去是不可能的事。”
泸县出台了 《泸县农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》，选择由中国农业银行泸县支行、泸州市商业银行泸县支行、泸县农村信用联社等三家金融机构试点先行。2016年5月6日，泸县农民住房财产权抵押贷款首笔签字仪式在中国农业银行泸县支行举行。目前，3家金融机构已发放抵押贷款19笔共143万元，实现宅基地财产价值，增加农民发展资金。
县域内流转入市村集体经济壮起来
3月28日，在泸县公共资源交易中心，泸县成功举行4宗83亩农村宅基地退出结余建设用地指标拍卖会。
“我们以每亩7.8万元的价格从得胜镇获得了40亩建设用地指标，主要用于建设生猪交易平台和冷链物流两个现代农业产业园项目，解决了公司建设用地难题的同时，也带动了周边村民致富。”喻寺镇谭坝村集体资产经营管理有限责任公司董事长游太平高兴地说。谭坝村引进企业业主打造万亩现代农业产业融合发展示范区，建设粮经复合基地、扶贫移民异地搬迁安置点、农产品加工园等。
“泸县深挖农村土地征收制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点间的协同性、耦合性，盘活存量土地资源，节约集约用地，壮大集体经济，增加农民财产性收入，村民住上了好房子、过上了好日子，涌现了大批四好新村。”副县长杜作文介绍。
泸县建立了农村闲置宅基地和集体经营性建设用地 “退出—收储—入市—收益”的利用途径，与“挂钩—征收”互补，将农村“沉睡”的资源，转变为活的资产，保障村级经济发展用地，增加了村集体经济收入，破解了“空壳村”的难题。2016年12月20日，全国第一宗集体经营性建设用地入市地块田坝村二组面积1637.12平方米的地块以每亩15.3万元的价格成交。经摸底，全县现有存量集体经营性建设用地404处8100余亩，按起拍底价每亩15万元测算，通过入市集体经济组织可获得收入12亿元。
泸县农村宅基地退出复垦建设用地指标在优先满足本地发展需求的前提下，节余指标在县域范围内调整使用，保障县城和其他重点镇建设发展的需求，为二、三产业发展提供了用地支撑。通过调查摸底，到2017年底，全县可退出复垦节余指标1万亩，保障泸县近3年的发展用地需求。
泸县以宅基地退出节余指标的流转使用，撬动集体经营性建设用地调整入市，实现宅基地退出与集体经营性建设用地入市的统筹推进，推动农业精粗加工、电子商务、康养、农家乐等农村新产业的发展，让农户通过出让收益、股权分红、经营务工等，长期分享土地收益，推动三项试点和三产融合发展，显现土地制度改革三项试点的巨大动力。
